2015年5月3日日曜日

不動産売買とオークションの種類

Redfin など不動産サイトには販売価格が表示されているが、これは list price と呼ばれるもので、この金額でその家が買えるわけではない。その list price を参考に buyer がオフォーをいれて、(大抵は)最も高い価格をつけた buyer が手に入れる・・・というオークションになっている。実際の売買価格は sale price と呼ばれる。

sale price / list price は地域によって異なるが、Berkeley 周辺だと 10% の場合もあれば 40% まで上がってしまうケースもある。(学区がいいから。前のエントリ参照。)
list price = $749,000 / sale price = $1,100,000 の例。恐ろしい。

このオークションは、いわゆる first-price sealed-bid オークション(一番高い bid をした人が勝ち、bid した金額を払う)なので、bid 価格を考えるのがとても難しい。
「この物件の価値は $1 million だと思うけど、他の人はそこまで高く bid しないだろうから、$950k で bid するかー。でもそれで負けちゃったらやだなー」などと悶々と考えなくてはいけない。

オンライン広告のオークションでよく採用されている second-price sealed-bid オークション(一番高い bid をした人が勝ち、2 番目に高い bid + ε を払う)だと、この悩みは無くなる。

ただし、second-price オークションは、「公正なオークショナー」の存在が前提となる。家のオークションの場合、オークショナー = seller なので、次のようなズルができる。
「1 番高い bid が $1M で、2 番目が $900k か。じゃあ、友達に頼んで、$990k の偽ビッドをしてもらおう。そうすれば sale price が $90k 高くなるぞ」

不動産売買に公正なオークションを提供するサービスがあれば second-price オークションができるのだが・・・、second-price オークションとか分かりくいし、ただでさえ不動産売買には関係者が多い(seller agent, buyer agent, loan agent, appraiser, etc.)のに、さらに増えるのも面倒だしなぁ。

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